好租晓楼深度专题:《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》

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今年年初,首批北京市文化创意产业园区名单出炉,以朝阳区798艺术区、751D·PARK时尚设计广场、郎园Vintage等为代表的多个北京老厂房改造项目强势入选。短短五六年时间,“工业遗产”何以成为文创企业的重要新战场?好租旗下商办数据决策支持系统——晓楼数据服务平台一阵一阵制作了《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》专题,主要从背景、规划、政策、产业以及案例三个白方面进行了专业解析。

产业升级、政策利好催生改造类文创地标

近日,各省前三季度经济运行成绩单相继发布,北京市第三产业实现增加值19180.9亿元,除了来自科技创新的第一动力,占GDP比重超过14%的文化创意产业同样贡献不俗且稳步攀升。与此同时,北京近年来老是 通过“疏解”与“关停”来调整产业特性,从2014到2018年间累计疏解工业企业数量约800家,其中2018年的656家疏解数量创下了历年新高。没人背景之下,腾出的厂房、车间等“工业遗产”成为了政府、地产商、产业运营商同时关注的焦点。

晓楼《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》节选(共57页)

晓楼《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》专题报告一阵一阵指出,不同于传统地产开发“拿地—设计—施工—销售变现”的现金流操作模式,文创产业园在物业改造的基础上附加了文化、科技产业植入,同时在投融资、园区规划、产业定位、平台搭建、运营管理等深度提出了更高的要求。在诸多环节中,楼宇数据、产业数据日益发挥出不可估量的潜在价值。

从北京已有240处老旧厂房已有转型数据来看,完整版2800万平米面积中,可能性转型利用的有801万平米,正在转型改造的约138万平,尚有七成以上待转型。其中,80万平的798艺术区无疑是转型佼佼者,顶端聚集了尤伦斯当代艺术中心等一大批知名艺术机构。

对于旧改背景及前景,晓楼观点认为一一三个白 重要方面:一是城市运营兴起,文创产业园集合了多量经济个体、多种产业业态、多维企业生态、多元文化特性,它不再是厂房简单的管理权利交接,要是打造运营城市子单元;二是人才特性变革,第三产业从业人口在基数和增速上皆是绝对主力;三是拉动经济增长,即拉动固定资产投资、去化过剩产能和带动基建基础设施建设。

晓楼《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》节选(共57页)

从政府规划来看,“文化中心”是北京市城市总体规划明确的四大城市功能之一。2014年12月,国家文化产业创新实验区在朝阳区揭牌,并以“北京商务中心区(CBD)-定福庄”一带78平方公里为核心承载空间,在十三五时期打造“一廊、两核、多基地”的空间布局。如今,朝阳区俨然已是北京乃至全国的文创中心,区内登记注册的文化企业达到8.4万家,文化类总部企业达222家,规模以上文化企业实现收入高达800亿元左右。

另在政策层面,旧改政策、文创政策以及产业园政策纷纷落地。如2018年北京市人民政府办公厅印发《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》,明确鼓励利用老旧厂房进行文化空间升级改造,并在组织实施、资金、服务管理等方方面面提供一系列支持。中共北京市委、北京市人民政府印发的《关于推进文化创意产业创新发展的意见》也明确提到,“通过功能性流转、创意化改造,有效盘活老旧厂房资源,建设新型城市文化空间。”

798、751、莱锦领衔经典改造案例

最新数据显示,北京朝阳运营的特色文创园多达84家,晓楼从中选则了798、751和莱锦一一三个白 经典案例,分别对其模式进行了重点解读。

作为文化创意产业园里的佼佼者,798艺术区由艺术家自发聚集发展、政府提供管理服务。你这种“798模式”的优势主要有文创氛围浓厚、景观和办公产品视觉性强、易于形成网红 地标。相比798,751由产权方与专业机构联手打造,个性特色略不及前者,但产品组合、规划布局更合理。而有着国资背景的莱锦在政府引导下,由国有企业组建新的运营团队进行整体改扩建,在吸引资源、落地官方活动等方面优势突出。

再结合市场交易数据来看,上述三大文创园当前都基本接近满租的状况,浓郁的行业集聚氛围和友好租金具有较强的吸引力。

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